Este interesante análisis demuestra la prevalencia de los intereses especulativos sobre el mercado de la vivienda a escala internacional, e incluye una referencia estadística a la situación en España, que también mantiene similares tendencias…
James Hardwick. Mronline.org
“Los costos de la vivienda son altos porque no hay suficientes viviendas. Debemos hacer todo lo que esté a nuestro alcance para agregar tantas residencias a la reserva de la nación como sea más rápido posible”. En palabras del recién elegido primer ministro de Canadá, Mark Carney, la mejor solución a la crisis de la vivienda es “construir a lo grande, construir con audacia y construir ahora”.
En Canadá, los parlamentarios y los expertos en políticas de todo el espectro político han respaldado varios planes de construcción de viviendas diseñados para allanar el camino hacia la asequibilidad. Las propuestas sobre la desregulación de la zonificación, la “falta de vivienda media”, las técnicas de construcción innovadoras y los programas de capacitación diseñados para abordar las brechas en el mercado laboral giran en torno a la convicción de que más viviendas equivalen a precios más bajos. Después de todo, el sentido común dice que el núcleo de esta crisis es una ecuación básica de oferta y demanda.
Pero, ¿es correcto el sentido común?
¿Derribar cinturones verdes para construir costosos desarrollos suburbanos realmente bajará los precios? ¿Cuántos alquileres especialmente diseñados tendrán que desarrollar los fideicomisos de inversión en bienes raíces antes de que sus herramientas de IA decidan reducir el alquiler? ¿La construcción de cientos de miles de viviendas asequibles hará que los menores de 40 años se conviertan en propietarios de viviendas cuando los propietarios familiares dominan el mercado? ¿Es cierto que más casas bajan el costo de la vivienda?
Cuando los investigadores piensan en estas cuestiones, su primera tarea es averiguar cómo medir la dinámica de la oferta y la demanda. Uno de los proxies que utilizan son las tasas de vacantes. Si las tasas de desocupación son altas, eso significa que hay muchas casas vacías en una región determinada y podemos suponer que las viviendas son relativamente abundantes. Si, por el contrario, las tasas de desocupación son bajas, eso significa que la mayoría de los edificios están llenos y las viviendas pueden estar escaseando. Podemos usar las tasas de vacantes para poner a prueba nuestro sentido común. Si la oferta y la demanda son de hecho determinantes de los precios de la vivienda, entonces los cambios en los precios relativos deberían ser similares en las ciudades con tasas de vacantes comparables.
Un informe de CMHC de 2025 muestra que Edmonton y Calgary han tenido tasas de vacantes similares durante los últimos tres años, pero a pesar de sus restricciones de suministro comparables, los valores de las viviendas de Calgary aumentaron un 17 por ciento, mientras que los de Edmonton aumentaron solo un cinco por ciento. Dicho de otra manera, los precios de la vivienda en Calgary están aumentando tres veces más rápido que los de Edmonton, una diferencia que equivale a decenas de miles de dólares en el valor de la propiedad del propietario promedio. ¿Cómo es posible que los mercados inmobiliarios de ciudades similares estén sujetos a prácticamente las mismas presiones de oferta y demanda y tengan fluctuaciones de precios tan divergentes?
La credibilidad de los marcos de oferta y demanda se ve aún más socavada cuando observamos los mercados internacionales. Los conjuntos de datos compilados recientemente por la OCDE sobre los precios indexados de la vivienda y las tasas de desocupación son especialmente reveladores. Algunos países, como Portugal, tienen sustancialmente más excedentes de viviendas que Canadá, pero luchan con costos de vivienda aún más altos. Otros países, como los Países Bajos, tienen una mayor escasez de viviendas que nosotros, pero han sido capaces de mantener sus precios por debajo de los promedios canadienses. Cuando se visualizan los datos, no hay una correlación obvia entre la abundancia relativa de viviendas y los precios promedio de las viviendas.
Un dato llamativo en este gráfico es Francia. Francia se enfrenta a presiones de oferta y demanda similares a las de Canadá, pero las viviendas francesas cuestan sustancialmente menos. Estos precios más bajos son producto de más de una década de políticas públicas diseñadas para remodelar el mercado inmobiliario de Francia en torno a las necesidades de los ciudadanos. Desde 2015, el gobierno nacional ha exigido a las autoridades locales que construyan viviendas sociales asequibles, estableciendo la expectativa de que el 30 por ciento del stock total de viviendas no sea de mercado para 2030. El gobierno francés hace un seguimiento cuidadoso de estas cuotas e impone multas estrictas a los municipios que no se mantienen al día. Como muestran los datos, este período de construcción de viviendas no ha hecho mucho por las presiones de la oferta y la demanda, pero el hecho de que las inversiones en vivienda de Francia sean principalmente un esfuerzo de desmercantilización ha llevado a mejoras significativas en la asequibilidad.
Francia demuestra que es la tasa de mercantilización de la vivienda, y no la oferta relativa de viviendas, lo que determina los costos de la vivienda.
Vemos que este mismo fenómeno se desarrolla a nivel de la ciudad.
En 2021, Vancouver tenía un mercado inmobiliario extremadamente restringido, con solo 495 viviendas por cada 1.000 personas. Ese año, el precio promedio de una casa unifamiliar o adosada fue de más de $2 millones. Al mismo tiempo, Viena tenía un mercado inmobiliario aún más ajustado, con 448 viviendas por cada 1.000 personas, pero el precio medio de una vivienda unifamiliar y adosada era de sólo 720.000 euros (o 1.080.000 dólares). A pesar de que Viena enfrentó mayores limitaciones de oferta que Vancouver, los precios de las viviendas fueron un 50 por ciento más bajos.
El principal impulsor de la superior asequibilidad de la vivienda en Viena es el hecho de que más del 50 por ciento de las viviendas vienesas son viviendas sociales o cooperativas. Viena fue capaz de mantener una mayor asequibilidad en un mercado muy restringido debido a su compromiso cultural y político con la vivienda como un bien esencial y no como una inversión especulativa.
Está claro que las curvas de oferta y demanda no son suficientes para entender la crisis de la vivienda. Podemos construir todo lo que queramos, pero si construimos casas como activos financieros y no como lugares para que la gente viva, los precios se van a mantener altos. Vimos esto en la década de 2010, cuando los grandes auges en la construcción de condominios de lujo en San Francisco y Londres dieron como resultado muchos áticos vacíos, pero no hicieron nada para abordar la asequibilidad. El acto de construir importa mucho menos que las decisiones que tomamos sobre qué construir, para quién construir y, lo que es más importante, quién será el propietario de nuestras casas.
Los economistas institucionales han reconocido este hecho. En 2022, Doug Porter, economista jefe del Banco de Montreal, señaló que la oferta de viviendas de Canadá no desentonaba con la de sus homólogos de nuestro país en el escenario mundial. Sin embargo, escribió:
De alguna manera, los precios promedio de nuestras viviendas son (aproximadamente) un 60 por ciento más altos en promedio que en los EE. UU., Con esencialmente el mismo nivel de oferta per cápita. Sí, debemos hacer todo lo posible para fomentar la oferta; Pero está claro que hay algo más en juego que eso.
Las cosas han cambiado desde la declaración de Porter: los precios de las viviendas estadounidenses han aumentado constantemente y los precios canadienses han caído por el precipicio en el que se encontraban a mediados de 2022. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el reciente aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos no está correlacionado con ningún cambio importante en las tasas de desocupación, sino más bien con una mayor presencia de inversores en el mercado inmobiliario estadounidense.
Nuestros políticos y nuestro sentido común nos dicen que los precios de la vivienda siguen una dinámica simple de oferta y demanda, pero la evidencia del mundo real muestra que la especulación, la financiarización y la mercantilización pueden desacoplar los precios de la abundancia de viviendas físicas. Los estudios de casos nacionales e internacionales respaldan el hecho de que en los mercados contemporáneos los precios de la vivienda están determinados en primer lugar por la tasa de mercantilización, siendo las cantidades relativas de vivienda en el mejor de los casos un factor secundario.
En última instancia, los mandatos políticos para construir más viviendas son insuficientes. Al obsesionarnos monomaníacamente con el aumento de la oferta, perdemos de vista la complejidad del problema. Nuestros intentos de restaurar la asequibilidad bajo el lema “construir a lo grande, construir audazmente y construir ahora” (que ha sido efectivamente la política del gobierno federal desde 2017) solo han empeorado las cosas.
La crisis de la vivienda no se resolverá aumentando la oferta, sino aumentando el tipo correcto de oferta. La construcción de más viviendas solo reducirá los costos si vienen con convenios de asequibilidad a largo plazo, se mantienen fuera del alcance de los inversores y se combinan con alternativas significativas fuera del mercado.
Situación en España
Como informa Aren Arrubas, desde diario-red.com, la compra de viviendas alcanzó en marzo niveles de la época de la burbuja inmobiliaria, manteniendo las tendencias ya indicadas.
Según los datos del primer trimestre de 2025 del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas aumentó en un 40,6% en marzo de 2025, la cifra más alta para este mes desde 2007.
Esta subida se contabilizó en 62.808 operaciones, llegando a un total de 183.140 en el primer trimestre del año. Por tipo de vivienda, las casas de segunda mano siguen representando el grueso de las compras, con un 77 por ciento del total aunque sólo crecieron un 34,8%. La vivienda nueva, aunque sigue siendo menor en comparación, creció un 64,2 por ciento, con más de 14.500 operaciones.
Por regiones, la compraventa de viviendas aumentó en todas las comunidades autónomas salvo en Navarra, con cuatro comunidades aumentando por encima de un sesenta por ciento: Castilla y León (66,1%), País Vasco (65,1%), Extremadura (62,7%) y Castilla-La Mancha (60,2%), con otras comunidades como Andalucía, Cataluña o Murcia también superando la media del 40,6%.
Este aumento descomunal tiene previsto que los precios de la vivienda sigan subiendo, sin embargo, no indica que las familias están comprando más casas. Un 60% de las compras de viviendas en el mercado español se realizan a tocateja, según datos de Idealista. Es decir, son compras realizadas al contado y sin una hipoteca que las financie, lo que nos indica que las realizan fondos, inmobiliarias o grandes propietarios que ya disponen del capital necesario. Los fondos de inversión duplicaron el año pasado su porcentaje de presencia en el mercado inmobiliario español, del 8 por ciento de 2023 al 17 por ciento en 2024.
Cabe recordar que más de un millón de viviendas en el Estado español pertenecen a grandes tenedores, de los cuáles la mitad poseen más de 100 viviendas. La concentración inmobiliaria es mayor en las provincias de costa, las Baleares, Canarias y Madrid, llegando a extremos como el de Girona en el que casi un 20% de las viviendas pertenecen a grandes tenedores, según Business Insider. Se puede esperar que, si los precios siguen aumentando, esta tendencia no pare de subir.
